Article 257 bis du CGI – Crédit-bail – levée d’option suivie d’une revente – suite de la réponse Grau du 10/07/2018
Une question écrite vient d’être déposée afin de mieux comprendre le régime de TVA applicable à la levée d’option réalisée dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier suivie d’une revente.
Ceux qui connaissent bien la problématique se rappellent de la réponse ministérielle Grau publiée au JO AN du 10 juillet 2018 faisant suite à une question n°7359.
Pour mémoire, cette réponse précise comment un « double 257 bis » (les deux 257 bis étant liés) s’applique à la levée d’option et à la revente.
Cette réponse est également très connue dans la mesure où elle valide la cohabitation d’un article 257 bis du CGI (et donc l’immobilisation comptable) avec l’engagement de revendre.
En revanche, lorsque le « double 257 bis » ne fonctionne pas, nous sommes sur notre faim s’agissant des régimes disponibles.
Compte tenu des pratiques des crédits-bailleurs, nous assistons souvent à une double option pour le paiement de la TVA : option sur la levée d’option suivie d’une option sur la revente.
En revanche, lorsque l’option déclenche une TVA d’un montant important, ceci peut soulever des problèmes dans les relations avec le sous-acquéreur (pas de déduction, portage, montant important à financer via des fonds propres, etc.).
La question qui vient d’être déposée permettra d’explorer deux alternatives :
– transfert de TVA par le crédit-bailleur suivi d’un nouveau transfert de TVA au sous-acquéreur (article 207, III-3 de l’annexe II au CGI) ;
– Option pour le paiement de la TVA par le crédit-bailleur suivi d’un transfert de TVA au sous-acquéreur.
Consulter la question Louwagie n° 11613 publiée au JO AN du 9 décembre 2025
LF 2026 – TVA – LLI – clause de mixité sociale – cession au delà de la 15e année – Art. 25 duodecies
Le Sénat a adopté en première lecture deux amendements avec avis favorable du gouvernement qui ont pour but de (i) clarifier le mode de calcul de la clause de mixité sociale par une rédaction précisant qu’au sein d’un même ensemble immobilier, le nombre de logements sociaux devra être au moins égal à un tiers du nombre des logements intermédiaires et (ii) de ne pas remettre en cause le bénéfice du taux réduit en cas de cession de plus de 50 % des logements au-delà de la 15ème année.
Point important. cette mesure entrerait en vigueur avec un effet rétroactif au 1er janvier 2021.
Cet article légaliserait la doctrine publiée au BOFIP (BOI-TVA-IMM-30) avant la modification du 2 avril 2025.
Consulter l’amendement N° I-472 rect. quater et l’amendement N° I-2427 rect
L’article 25 duodecies est ainsi rédigé.
« I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :
1° Le B du II de l’article 279‑0 bis A est complété par les mots : « qui sont soit des logements locatifs sociaux, soit des logements qui répondent aux critères mentionnés aux 1° à 3° du I du présent article » ;
2° Le second alinéa du II bis de l’article 284 est ainsi rédigé :
« Les cessions intervenant au cours des quinze premières années à compter du fait générateur de l’opération ne peuvent porter sur plus de 50 % des logements. »
II. – Le I entre en vigueur le 1er janvier 2021. »
A noter également un amendement adopté pour adapter le régime LLI aux mises à dispositions de logements situés dans les départements des Alpes-Maritimes, des Hautes-Alpes, de Savoie et de Haute-Savoie au comité d’organisation des jeux Olympiques et Paralympiques entre le 1er janvier 2030 et le 30 avril 2030 dans le cadre de contrats conclus pour l’organisation de ces manifestations (amendement N° I-1221 rect. bis – Article 25 undecies).
Article 257 bis du CGI – dispense de TVA – intention du vendeur – location exonérée de la TVA
Le 21 novembre 2025, la Cour suprême des Pays-Bas a posé une question préjudicielle concernant l’article 19 de la directive TVA qui est transposé en droit français à l’article 257 bis du CGI.
La question préjudicielle n’est pas encore enregistrée par la CJUE.
Vous trouverez ci-dessous le lien vers l’arrêt de la Cour suprême avec une traduction française.
Les questions posées présentent une grande importance pour le régime applicable en France et nous suivrons avec un grand intérêt la procédure devant la CJUE.
Au centre des débats, (i) intention du vendeur , (ii) exonération du bail de la TVA et (iii) application résiduelle de l’exonération prévue en faveur des biens usagés en matière immobilière (article 261, 3-1°a du CGI).
On peut supposer que l’arrêt de la CJUE sortira dans deux ans.
A suivre avec impatience 😉
TVA – hôtellerie et parahôtellerie courte durée : annulation d’une partie du BOFIP de 2024
On se souvient qu’à la suite d’un avis du Conseil d’Etat du 5 juillet 2023 (voir notre article), le législateur a modifié le régime de TVA applicable aux locations meublées avec services parahôteliers en distinguant les locations de courte durée (en concurrence avec l’hôtellerie) des locations de longue durée (e.g. les résidences services) (article 84 de la loi de finances pour 2024 – voir notre article).
Si certains considèrent que cette modification n’a pas résolu le problème du régime de TVA applicable à la location de courte durée en ce que les critères retenus ne permettraient pas d’assurer une concurrence avec le secteur hôtelier (alors que les deux secteurs sont à présent assujettis aux mêmes règles, contrairement au régime précédent), cette modification a indéniablement sécurisé le régime de TVA applicable à la location de longue durée, ce qui est déjà une très bonne chose.
L’administration fiscale a commenté ces nouvelles dispositions à l’occasion de commentaires publiés le 7 août 2024 au BOFIP notamment sous la référence BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 (voir notre article).
L’administration fiscale a ensuite légèrement précisé ces commentaires le 26 mars 2025 (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 modifié).
Cette date n’est pas anodine dans la mesure où le recours pour excès de pouvoir qui a donné lieu au présent arrêt a été introduit le 7 octobre 2024.
Le recours pour excès de pouvoir concerne les commentaires publiés au BOFIP le 7 août 2024 et non pas les commentaires publiés le 26 mars 2025. On le verra après. Ceci a une importance.
Ce recours aboutit à l’annulation au § 80 du passage suivant s’agissant du nettoyage régulier des locaux » Remarque : Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour » et à l’annulation au § 90 du passage suivant concernant la fourniture de linge de maison » Remarque : Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le linge de maison est au moins renouvelé au début du séjour « .
La bonne nouvelle est que cette annulation ne concerne pas les locations de longue durée dont le régime de TVA demeure sécurisé.
Cette annulation ne concerne donc, en théorie, que la location de courte durée.
Avant de continuer, nous ne cessons de nous interroger sur l’utilité d’un tel recours dans la mesure où l’ensemble constitué du texte du CGI et des commentaires publiés au BOFIP constitue une solution intelligente et souple, permettant à chacun de se placer sous le régime qui lui convient, taxation ou exonération, indépendamment de la problématique de la franchise en base (i.e. ceux qui ne bénéficieraient plus de la franchise pourraient donc, sous certaines conditions, continuer à être exonérés de la TVA).
Les passages annulés n’avaient en effet rien d’obligatoire. Il s’agissait simplement de commentaires opposables par ceux qui le souhaitaient. Ceci avait notamment été rappelé dans une réponse ministérielle qui avait été l’occasion d’un cours de rattrapage sur l’opposabilité des commentaires publiés au BOFIP (Réponse Daubié publiée au JO AN du 15 octobre 2024 faisant suite à une question écrite n° 1044).
Pourquoi donc casser une belle machine ? Pas de réponse.
Au final, quelles conséquences pratiques ?
Dans la mesure où ces solutions ont été reprises et légèrement précisées dans le BOFIP publié le 26 mars 2025, on serait tenté de dire aucune !
En effet, dans ses commentaires publiés au BOFIP sous la référence BOI-SJ-RES-10-10-10 au § 407, l’administration vise une telle situation pour indiquer la survivance de la solution doctrinale.
« Lorsque le juge annule un acte comportant une interprétation, cette annulation ne fait pas obstacle à ce que le contribuable puisse continuer à se prévaloir de cette même interprétation si celle-ci est contenue dans un autre acte qui, lui, n’a pas été annulé par le juge« . L’acte peut mourir mais la doctrine survit.
Ces commentaires trouvent d’autant plus de résonnance au cas particulier que l’administration a publié les commentaires le 26 mars 2025 en connaissant l’existence du recours introduit le 7 octobre 2024. A notre sens, il y a donc une volonté délibérée d’assurer la survivance de la doctrine après l’annulation de l’acte qui la contenait initialement.
La jurisprudence du Conseil d’Etat semble aller dans le même sens (voir notamment CE, 8e et 3e ss-sect., 20 mars 2013, n° 351252, Syndicat professionnel Confédération des Producteurs de Papiers, Cartons et Celluloses (COPACEL)).
Il faut donc faire une différence entre la doctrine et son vecteur, c’est-à-dire l’acte qui la contient.
Ainsi, tant que le nouveau vecteur constitué par le BOFIP du 26 mars 2025 n’est pas attaqué, la doctrine qu’il contient survit et le fait que (ainsi qu’il ressort des conclusions de Romain Victor) que le juge se soit s’assuré de la survivance de la doctrine contestée dans le BOFIP publié le 26 mars 2025 pour pouvoir annuler les passages du BOFIP publiés le 7 août 2024 n’a pas d’incidence sur la survivance de la solution dans son nouveau vecteur.
Un coup pour rien donc.
« Same player shoot again » et l’auteur du recours d’attaquer le BOFIP du 26 mars 2025 ? Il faut espérer que non et que l’histoire s’arrêtera ici.
Consulter l’arrêt CE 12 novembre 2025, n° 498267.
Nous remercions notre confrère Pascal Schiele pour sa précieuse collaboration dans la rédaction de cet article.
